Q&A

안녕하세요. 조부장입니다.요즘 서울 동북권의 중심청량리 일대의 변화가 매섭습니다.청량리 일대 이미 개발이 한창 진행되어대부분 조합설립인가와 시공사 선정 단계를거치고 있습니다.재개발 투자의 강력한 공식!!!그것은 핵심 역세권에서부터 외곽으로 확산되는 낙수효과에 있습니다.돈의 흐름이 보이기 시작하는 길목이죠재개발 투자가 망설여지는 이유는 단하나'불확실성'때문일 겁니다.하지만 그 불확실성이 눈에 보이는'확실성'으로 조금씩 변해가고 있는 타이밍이라면 어떨까요?만약 서울의 핵심 인프라를 공유하면서아직 2억 원 초반대라는 믿기 힘든 소액으로선점할 수 있는 기회가 우리 앞에 남아있다면 말입니다.보이는 분들에게만 보인다는 다음 개발 예정지오늘 그 베일을 확실하게 벗겨드리겠습니다.두 눈 크게 뜨고 채널 고정해 주세요!천지개벽 청량리의 강력한 낙수효과그 중심에 선 XX동과연 어디일까요?현재 서울 부동산 시장에서 가장 노후도가 심하고 재개발이 반드시 필요한 곳을 꼽으라면 단연 '청량리'입니다.과거의 낙후된 이미지를 완전히 벗어던지며최고 65층의 초고층 스카이라인이 형성되었고청량리역은 GTX-B, GTX-C 노선을 포함해향후 14개의 노선이 교차하는 서울 동북권 유일의 초대형 교통 허브로 자리매김하고 있습니다.이렇게 청량리역 일대가 천지개벽하면서 자산 가치가 급상승하자투자자들의 시선을 자연스럽게 그 주변 배후 주거지로 이동하고 있습니다.청량리역 광역복합환승센터 조성방안그중에서도 가장 주목받는 곳이 바로마지막 남은 전농동 간데메공원 일대 민간도심복합개발 구역입니다.전농·답십리 뉴타운의 '마지막 퍼즐'완성(9,000세대 브라운 타운)이 지역은 과거의 낙후된 빌라촌 이미지를완전히 벗고 있습니다.래미안 크레시티, 래미안 위브 등이미 대장주 아파트들이 든든하게시세를 리딩하고 있는 상황에서최근 전농8구역(1,760세대 대단지)이서울시 통합심의를 통과하며뉴타운의 마지막 퍼즐을 맞추고 있습니다.주변의 전농 15구역, 간데메공원 민간도심복합개발등 마지막 남은 정비사업이 완료되면일대 전체가 약 9,000세대에 달하는전농·답십리 뉴타운의 완성이 코앞까지 다가왔습니다.그 다음 남은 곳은 어디?2호선·5호선 '더블 역세권'기반의 압도적 직주근접서울 지하철에서 가장 핵심적인 노선을 꼽으라면부동산 시장과 유동인구 관점에서 당연 2호선과 5호선을 꼽을 수 있습니다.철도와 부동산 업계에서는 서울 3대 업무지구(강남, 여의도 광화문)을얼마나 많이 그리고 빠르게 관통하느냐를기준으로 가치를 매기기 때문입니다.14개의 노선을 지니고 있는 청량리역과답십리역 5호선과 신답역 2호선을 끼고 있는 이 입지는 서울 3대 업무지구를 환승없이 직결합니다. 여기에 내부순환도로와 동부간선도로진입이 매우 용이해서울 전역으로 출퇴근하는 맞벌이 부부 및젊은 직장인들에게 이만한 가성비의 직주근접 입지가 없다는실거주 만족도를 이끌어냅니다.평지 대단지 환경과녹지·생활 인프라의 확충서울 재개발 구역 중 상당수가 가파른 구릉지인 반면전농·답십리 일대는 보기 드문평지 대단지라는 강력한 지형적 장점이 있습니다.어린 자녀를 키우거나 노년층이 거주하기에 최적의 환경입니다.거기에 인근의 간데메공원 리모델링 및지하주차장화 공사, 그리고 서울에서 한강 조망권이 최고 가치를 인정받듯도심 평지에서는 청계천 영구 조망이강력한 프리미엄으로 작용합니다.집 앞에 바로 물을 품고 있다는 수세권 입지는가격이 쉽게 떨어지지 않는 성향을 만들어 냅니다.도심 속 대형 녹지'간데메공원'을 품은독보적인 희소가치이 구역이 다른 재개발 지역과 차별화되는가장 큰 무기는 바로'간데메공원'이라는 거대한 녹지 축을 단지 중앙에 품고 있다는 점입니다.약 1만 5천 ㎡ 규모에 달하는간데메공원은 도심 속에서 사계절의 아름다움을 그대로 느낄 수 있는 귀한 근린공원입니다.최근 동대문구로 관리권이 이관되면서맨발 황톳길, 수국정원 등주민 맞춤형 공원으로 대대적인 리모델링이 진행 중이며고질적인 주차난을 해결하기 위해공원 하부에 지하주차장 건설까지 착공되어인프라가 대폭 개선되고 있습니다.민간도심복합개발이 본격화되면이 구역은 단순히 아파트만 들어서는 것이 아니라단지 내 녹지공간과 청계천이 흐는 초대형 정원형 주거단지로 탈바꿈하게 됩니다.서울 평지 한복판에서디 정도 규모의 대형 공원을 내 집 앞마당처럼 누릴 수 있는아파트 단지는 극히 드뭅니다.쾌적한 주거 환경을 뜻하는 수세권과 공세권의 가치가 날이 갈수록 높아지는 현 시장 트렌드에서간데메공원을 품은 전농동 일대는 그 자체로 독보적인 희소가치를 지니게 될 것입니다.왜 지금 전농동 간데메공원 구역을 사야 하는가?재개발 투자의 핵심은요결국 '불확실성이 확실성으로 바뀌는그 타이밍을 남보다 먼저 선점하는 거에요솔직히 이 타이밍을 매번 놓치니까맨날 남 좋은 일만 시키고나 혼자 부동산 공부만 하게 되는 게 서글픈 현실이잖아요많은 분들이 저한테 물어보세요아직 초기 단계인데 너무 위험한 거 아니에요?그럼 제가 반대로 한번 여쭤볼게요조합 설립 딱 끝난 안전해 보이는 매물은 산다고 가정해 보자고요.그럼 그 뒤로는 정말 아무 문제 없이탄탄대로만 펼쳐질까요?투자라는 판에는요언제 어디서든 리스크가 늘 붙어 다닙니다. 멀리 갈 것도 없습니다.지금 북아현 뉴타운 같은 곳들 보시면사업 거의 막바지까지 다 가놓고도조합원간의 분쟁이나 이런저런 리스크 때문에사업이 계속 발이 묶여 있잖아요단계가 어느 정도 진행된 안전한 매물은요들어갈 때 이미 프리미엄만 5억, 10억씩 줘야합니다.내 피 같은 돈 수억 원을 프리미엄으로얹어주고 들어갔는데만약에 다음 단계에서 사업이 지연되거나 삐끗한다? 그럼 돈은 돈대로 묶이고 수익은 수익대로 안 나고속만 시커멓게 타들어 가는거죠​하지만 생각을 조금만 바꿔서후보지 지정이 되기 전에 들어가면 어떨까요?요즘 서울에서 재개발 후보지로 지정만 됐다 하면프리미엄 3억씩 붙는 거 이거 절대 과장 아닙니다.부동산 공부 좀 해보신 분들이라면 잘 아실거에요후보지 선정 되고 들어가야지 라고 오판을 하는순간또 다른 재개발지 공부하면서 시간만 보내고 계실거에요내가 후보지 선정 전에 아주 가벼운 소액으로 들어가서남들이 부러워하는 그 3억이라는 프리미엄을애초에 벌고 시작하는 거예요내 돈이 무겁게 묶인 게 아니라이미 수억의 수익을 깔고 앉아 있는 건데사업이 좀 지연된다고 한들 못 기다릴 이유가 뭐가 있을까요?마음 편하게 지켜보면 그만인 거죠결국 투자는 확신을 사는 게 아니라불확실성이 확설성으로 바뀌는 찰나의 시간을 사는 투자입니다.나는 후보지 선정 된것을 싸게 급매로 나온것을 살거야라고 생각하신다면그런일은 전생에 나라를 구한 것이 아니라면일어나지 않습니다.전생이 기억나신다면 기다려보셔도 좋습니다.과도한 욕심을 버리셔야합니다.남들이 이미 사고 남은 것들을 쳐다보기 보다 남들보다 먼저 알고 먼저 사야합니다.지금 움직이셔야 합니다.​과거 정보가 불투명하던 시절처럼단 한 번의 투자로 20억, 30억씩 일확천금을 벌 수 있는 시대는이미 지났습니다.하지만 정보가 차고 넘치는 지금 시점에서는오히려 초기 단계에 들어가서 깔끔하게 3억 5억 버는 게 예전보다 훨씬 쉬워졌습니다.시간이 없습니다. ​2억 초반으로 살 수 있는 기회 자주 찾아오지 않습니다.어딘지 궁금하시거나 문의사항이 있으시다면 주저하지마시고 휴대폰 잠금화면 빨리 푸시고조부장에게 전화주시길 바랍니다.이상으로 조부장이었습니다.감사합니다. ​​​​​​​